Inician 'aniquilación' en la Zona Hotelera de Cancún pese al rechazo ciudadano

No obstante el rechazo y la oposición de habitantes, sector hotelero y del propio Fondo Nacional de Fomento al Turismo (Fonatur), en la Zona Hotelera de Cancún se ha puesto en marcha la sobredensificación del lugar, la cual fue denunciada a mediados del 2023, a propósito de la aprobación del Programa de Desarrollo Urbano (PDU) que actualmente rige el crecimiento de la ciudad.

Las nuevas variaciones para el campo de golf y otros polígonos que forman parte de la zona, generaron un total rechazo, no sólo de los habitantes del residencial, sino de los hoteleros de Cancún. Y de hecho, el propio Fonatur se manifestó en contra de la realización de una megaobra, al señalar que la zona ya no tiene la capacidad de sostener más edificaciones, con la consecuente sobredensificación, a lo que se suma el impacto ambiental que conllevaría por la infraestructura de servicios, en especial de drenaje, lo que afectará directamente a la laguna Nichupté y su entorno.

Dicho proyecto lleva por nombre Península Cancún y contempla la construcción de torres de diversos tipos, desde viviendas individuales hasta condominios. En total se plantean mil 378 residencias y 850 cuartos hoteleros, además de una amplia zona comercial, sobre lo que actualmente es el campo de golf Pot Ta Pok.

El monto estimado de la inversión es de 16 mil 422 mdp, de los cuales, 334 mdp serán empleados en la etapa de preparación, 14 mil 124 mdp en la construcción, y mil 569 mdp para la operación y mantenimiento. El costo total para la aplicación de las medidas de prevención, mitigación y recuperación ambiental propuestas, según es de 395 mdp.

El desarrollo inmobiliario está a cargo de la empresa Hazama Coporation Desarrollo de Turismo, la cual quiere desarrollar un predio de 119.7 hectáreas, dividas en ocho polígonos que abarcan el campo y otras áreas verdes.

El proyecto, que se somete al proceso de evaluación en materia de impacto ambiental (EIA), es un desarrollo de tipo mixto: con componente hotelero, comercial y residencial. Dada su ubicación en una zona totalmente urbanizada (Zona Hotelera de Cancún), desde su conceptualización, el planteamiento toma en cuenta la integración de la característica de área verde antes utilizada como club de golf Pok Ta Pok y se opta por un proyecto de baja densidad. Consiste en la construcción y operación de un desarrollo mixto, en un predio de 57.25 hectáreas.

“El área de aprovechamiento del proyecto será de 18.09 ha (31.60%) y se contemplan 39.16 ha (68.40%) de áreas verdes. El proyecto estará conformado por mil 378 viviendas y 850 cuartos hoteleros, tres zonas comerciales y free standing, así como por vialidades y áreas verdes”, se lee en la Manifestación de Impacto Ambiental (MIA), ingresada en diciembre pasado a la Secretaría de Medio Ambiente y Recursos Naturales.

La empresa promovente añade que el sitio se determinó con base en los derechos jurídicos que la compañía ostenta sobre el predio. Por otro lado, en este lugar se tiene la prerrogativa de contar con instrumentos de ordenamiento territorial y urbano que pueden hacer factible su desarrollo.

“Este sitio se localiza en el área del campo de golf de Pok Ta Pok, que ha sido una propiedad privada, dentro de un fideicomiso con Fonatur por los últimos 30 años, llegando a su término en febrero del 2021, con lo que se extinguió y revirtió a su propietario. Dado que el campo de golf ya no puede competir con los múltiples campos existentes en la región, la empresa promovente ha tomado la decisión de convertir el mismo en un desarrollo mixto en un espacio con ubicación privilegiada”, se añade en el documento, en el que se anunció que desaparecerá el mítico campo de golf, mismo que dejaron caer en el abandono, a pesar de ser un referente para residentes y turistas en la región.

El predio está conformado por 28 lotes agrupados en ocho polígonos, que en su totalidad cuantifican una superficie de 572 mil 522.83 m2 (57.25 ha).

El proyecto considera la construcción de torres de diversos tipos de edificaciones, según se trate de lotes unifamiliares o condominales que ocuparán una superficie de 12.63 ha. Estas edificaciones serán de entre 3-15 niveles, poniendo en riesgo los servicios de la zona como el drenaje pluvial del sanitario, redes internas de distribución y consumo eléctrico, donde los residentes afirman que ya están cerca de colapsar.

La polémica

Este megaproyecto se presenta luego que en el 2022 se aprobó el nuevo Programa de Desarrollo Urbano (PDU) del municipio de Benito Juárez, que rige actualmente, pese a estar impugnado por un amparo ciudadano.

No obstante, lo llamativo que pudiera resultar todo el planteamiento para su construcción, las protestas se originaron cuando el documento final se publicó y entró en vigor, el cual era muy distinto al que se había sometido a consulta pública; es decir, se hicieron cambios a las densidades y usos de suelo, ocultándolos a la ciudadanía, como se denunció en su momento.

Es así que, en octubre del 2023, vecinos de Pok Ta Pok protestaron contra las modificaciones al PDU con carteles afuera de casas y negocios, así como la recolección de firmas y la posibilidad de interponer una demanda judicial.

Rafael Filip, residente de dicha zona, dijo en esa ocasión que habían comenzado a reunir firmas en contra de la aprobación del PDU, el cual, a partir de los cambios sin consulta pública, permitía la construcción de hasta 30 viviendas por hectárea en áreas que anteriormente eran de conservación.

“Creo que es el reflejo de una sociedad que se siente herida en los más profundo. No esperábamos que quien previamente fue Presidenta Municipal, nos iba a sorprender con la aprobación de un PDU que, cuando fue revisado por el Colegio de Arquitectos, de Ingenieros y otras organizaciones, tenía ocho polígonos; y de la noche a la mañana surgieron tres polígonos nuevos, que son los críticos en el PDU, entre ellos el de Pok Ta Pok”, comentó entonces.

Previamente, en marzo del 2023, el Juzgado Quinto con sede en Quintana Roo, otorgó la protección de un amparo a ciudadanos de Cancún contra el Programa de Desarrollo Urbano del municipio de Benito Juárez 2022, el cual suspendía la aplicación de este instrumento y ordenó que se repusiera el proceso para elaborar un nuevo documento.

Se trata del amparo 995/2022, promovido por residentes de Cancún y asesorados por la organización Derecho a un Medio Ambiente Sano (DMAS), quienes señalaron que el PDU violenta el derecho humano a un medio ambiente sano, además de contener otras violaciones a la seguridad jurídica contemplada en los artículos 14 y 16 constitucionales.

Hay que recordar que el PDU es el instrumento de regulación urbana en el cual se basan todas las licencias de construcción, usos de suelo y definición de las vocaciones de la tierra en todo el municipio.

Sin embargo, apenas unas semanas después, el Director del Instituto Municipal de Planeación, Carlos Díaz Carvajal, dio a conocer que el Ayuntamiento había ingresado un recurso de revisión contra la suspensión otorgada por el Poder Judicial en contra del Programa de Desarrollo Urbano 2022 del municipio de Benito Juárez.

“En concreto, la sentencia no suspende el documento, porque en todo caso hubiese dicho que se derogue y que deje algún otro instrumento en su lugar, que debería ser el PDU de 2018; entonces, queda ambiguo”, explicó el funcionario.

Es decir, pese al amparo, dicho PDU se mantiene vigente, lo cual permite que proyectos como Península Cancún soliciten permisos de impacto ambiental, pese al rechazo manifiesto de los propios habitantes de Pok Ta Pok, que este nuevo proyecto pretende impactar.

Objeciones al PDU

En enero del 2023, tanto la organización DMAS, como representantes vecinales de la Supermanzana 15 de Cancún, con el apoyo del Comité de Participación Ciudadana del Sistema Anticorrupción de Quintana Roo, hicieron una presentación virtual con diapositivas del Programa de Desarrollo Urbano de Cancún 2022, en las que muestran que el documento sometido a consulta pública el año pasado es muy distinto respecto al que posteriormente se aprobó por el Cabildo.

Entre los cambios están los múltiples lotes en la Zona Hotelera de Cancún, que incrementan su densidad y altura, pasando de 13 y 15 pisos, a 20 niveles, como se proyecta en el caso de Pok Ta Pok; además que, a un lote ubicado al inicio de la Zona Hotelera, con uso de suelo para servicios turísticos de playa (SP), le asignaron una nueva clave, TH/8/N, la cual ahora permite que pueda construirse ahí un hotel de hasta ocho pisos.

Acerca del estudio de calidad del agua, los afectados mencionaron que desde el 2021 quedaron plenamente identificados hasta 19 puntos de descargas de aguas negras ilegales sobre zonas de manglares por parte de hoteles y restaurantes, así como otros puntos donde se derraman los registros de alcantarillado por la sobresaturación de las tuberías.

Además, la firma encargada del estudio, AyMA Ingeniería y Consultoría, concluyó que la calidad del agua en la mancha urbana de Cancún es de regular a mala, con zonas de mayor deterioro en diversos puntos del área natural protegida de los manglares de Nichupté y la laguna Nichupté, donde se reconoce que existe una descarga con altas concentraciones de enterococos fecales humanos.

También señala puntualmente, que el sistema de alcantarillado de la Zona Hotelera se construyó hace 40 años; lapso en el que además del daño físico, colapsos y taponamientos, ha quedado rebasado en su capacidad y diseño, pues se delineó con base en usos de suelo, densidades y dotaciones muy menores a los actuales.

DMAS denunció entonces que, aunque dicha información ha estado disponible para las autoridades municipales desde hace por lo menos dos años, además de no atender la problemática, por el contrario, el Ayuntamiento aprobó, a mediados del 2022, el nuevo PDU, que aumenta las densidades de construcción en zonas urbanas y da usos de suelo hotelero en playas públicas.

Esto, aseguran los involucrados, genera mucho más estrés y deterioro en áreas como la Zona Hotelera de Cancún, donde se concentra gran parte de la problemática por la sobredensificación que ya se arrastra desde hace más de una década.

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HS