Las imágenes de imponentes desarrollos verticales ya son comunes, sobre todo en el norte de Mérida, los cuales albergan departamentos y oficinas enfocadas a un segmento de alto poder adquisitivo, pues una vivienda de este tipo cuesta entre 2 y 6 millones de pesos.
De acuerdo con información de la Dirección de Desarrollo Urbano del Ayuntamiento de Mérida, hoy en la ciudad existen 15 torres habitacionales de más de 5 niveles, ya consolidadas, lo que significa que ya cuentan con licencia de construcción o están funcionando, además de que hay 10 más cuyos respectivos permisos están en trámite.
Cabe destacar que una buena parte de estos desarrollos son de uso mixto, es decir, que además de los departamentos de viviendas también hay comercios, como tiendas diversas e incluso restaurantes.
Asimismo, hay torres verticales con uso de oficinas, de las cuales se tienen registradas 14 terminadas y 5 más en proceso.
Todas estas torres de gran dimensión son visibles y se levantan principalmente en el llamado arco norte, es decir, la zona de periférico que va de la carretera a Caucel a la carretera hacia Cancún, pero sobre todo en la zona del City Center y colonias cercanas como Temozón Norte y Altabrisa, además de la salida a Progreso.
Entre los desarrollos verticales que destacan hoy día en el rubro de departamentos para vivienda figuran los proyectos Vía Montejo, Country Tower Torres 1, 2 y 3, Town Square, Lindavista, Buyan, San Angelo 08, Adamant, Torre Indico, Sky City, Catalina Altabrisa y Platino.
De las torres destinadas a un uso de oficinas destacan las torres de Banorte o de la Banamex Gran Plaza, que tienen años ya de existencia, pero también otros nuevos como Luxus, 1000enium, Cenit, Magnia, Torre Vertice, Sky City 2, Corporativo 338, BH Center, Mid Center, Plaza Península, Urban Center, Torre Onze, Black Tower y Orion.
Una excepción a esta tendencia es San Marcos. Ciudad Sustentable, donde hay desarrollos verticales de 5 pisos para un sector medio.
Origen
El director de Desarrollo Urbano del Ayuntamiento de Mérida, Federico Sauri Molina, expuso que este tipo de viviendas de uso mixto y oficinas verticales nacen gracias a varios aspectos, que tienen que ver con las políticas de densificación y redensificación.
Explicó que estudios internacionales, como los de ONU Hábitat, así como los nacionales, por ejemplo, los de CONAPO México, calculan que en las próximas dos décadas Yucatán tendrá una población de 2.2 millones de habitantes y hay que considerar que alrededor del 50 por ciento de ella radica en Mérida.
“Tenemos en este sentido una necesidad de que la ciudad sea más eficiente en servicios públicos, transporte, movilidad, por lo que se echan a andar estrategias de densificación y redensificación, para en algunas zonas incentivar un mayor número de habitantes, eficientando servicios, seguridad y demás”, señaló.
Ello tiene que ver, señaló, con evitar que la ciudad se siga expandiendo ya que Mérida tiene un territorio cuya extensión es igual a Guadalajara, pero allá tienen 5 millones de habitantes y acá alrededor de un millón, con todo y la población flotante de alrededor de 150 mil personas que vienen de municipios cercanos.
En este tenor, dijo que en el Programa de Desarrollo Urbano del 2017 se plantea ya la posibilidad de elevar las viviendas en cuanto a densificación y redensificación, buscando zonas donde se pueda dar este tipo de desarrollos.
Sauri Molina dijo también que debido a la dureza del suelo hasta hoy se había dado un desarrollo eminentemente horizontal, pero hoy hay un desarrollo importante de desarrollos verticales, debido también al clima, a la seguridad y a la calidad de vida de Mérida, además de que hay mucha gente de fuera que está llegando y gusta de este tipo de viviendas.
“El PDU busca incentivar el crecimiento vertical, se ha empujado, pero no es algo nuevo pues desde hace años tenemos ya edificios de este tipo en cuanto a oficinas. Pero desde luego estamos ante un cambio cultural y creo que hay una nueva generación que ha empezado a aceptar”, comentó.
Según se ha visto, los que habitan este tipo de desarrollos son parejas jóvenes, parejas de adultos mayores, parejas divorciadas y gente que ha llegado de otras ciudades
“Es un paradigma al que la gente no está acostumbrada. Es un cambio de paradigma que se debe dar”, expuso.
Dijo que ahora este tipo de desarrollos es para gente de un poder adquisitivo medio y alto, pero en un futuro podrían darse este tipo de desarrollos en otras zonas, como en el sur y cuyo ejemplo está ya con el desarrollo San Marcos.
“Este tipo de desarrollos se hacen y se están vendiendo, la gente los está comprando, y también la gente se está enseñando a vivir en este tipo de desarrollos”, comentó.
Señaló que al Ayuntamiento de Mérida le toca sentar las bases y propiciar los ordenamientos legales y en este sentido pues ya los inversionistas y desarrolladores deciden dónde invertir y dijo que si en este caso se ha dado en el norte es porque ahí han detectado una necesidad y se están vendiendo este tipo de departamentos.
Exención
En cuando a las políticas de densificación y redensificación, recientemente el Ayuntamiento de Mérida aprobó en sesión de Cabildo crear un Programa de Estímulo para la Adquisición de Vivienda Vertical, el cual contempla exentar del pago de predial, durante el 2018 y el 2019, a quienes compren este tipo de vivienda.
En su momento los regidores del PRI y de MORENA cuestionaron y votaron en contra de este punto ya que consideraron que se beneficia precisamente a un segmento de alto poder adquisitivo que puede comprar departamento de hasta 9 millones de pesos.
Conflictos
Este tipo de desarrollos no están exentos de conflictos y como ejemplo está el proyecto “City Condos Villas del Sol”, al que los vecinos de la zona se han opuesto en virtud del impacto negativo, vial y de servicios que traerá consigo, además de denunciar que los permisos para este multifamiliar se entregaron de manera irregular.
Cabe destacar que este inmueble no entra dentro de la categoría de edificios verticales como los mencionados al principio ya que, según el proyecto, cuenta con 4 niveles, y el parámetro son 5 niveles.
Sobre este caso, el director de Desarrollo Urbano dijo que al Ayuntamiento le toca dar los permisos y en este caso el proyecto tiene el aval de la Secretaría de Seguridad Pública en cuanto al estudio de impacto vial y de la entonces Secretaría de Desarrollo Urbano y Medio Ambiente, en cuanto al tema ambiental, por lo que es viable.
Los próximos años
Por su parte, el presidente del Colegio de Arquitectos de la Zona Metropolitana de Mérida, Carlos Escalante Marín, consideró que la ciudad sí esta preparada para este tipo de desarrollos en los años venideros, por lo mismo que es una ciudad en crecimiento como se ha visto en los últimos 10 años.
Sin embargo, dijo que, en lo particular, hay zonas donde no se debería permitir este tipo de desarrollo, ya que son zonas ya establecidas con una densidad por metro cuadrado y para evitar la saturación.
“Las ciudades que carecen de un planteamiento a futuro claro y conciso pueden llegar a tener problemas con este tipo de crecimiento. Sin embargo, nuestra ciudad tiene todo para poder ser resiliente, es decir, mitigar el impacto que han tenido estas construcciones en la actualidad”, expuso.
Consideró que habría que revisar los planes de desarrollo urbano vigentes para determinar si cumplen con ciertas características.
“Que sean claros, que sean aplicable a corto, mediano y largo plazo; que contengan zonas de crecimiento perfectamente bien definidas con planteamiento de zonas de usos de suelo mixto acorde a la zona en crecimiento, con vialidades y trazo de las mismas definidas. Con leyes y reglamentos que lejos de promover el “no se puede” e inhiban la inversión, promuevan el “cómo si” e incentiven la misma”, señaló.
Reiteró que se necesitan Programas de Desarrollo Urbano bien sustentados legalmente, sin lagunas que permitan construir dónde se puede, además de autoridades firmes para aplicar las leyes y reglamentos, basados siempre en la legalidad de los mismo y no al libre albedrío de la persona en turno.
Mérida tiene que crecer
Dijo que se ha pensado que este tipo de desarrollos ayudan a compactar la ciudad, lo cual no es exacto pues las ciudades como Mérida que está en boga por su calidad de vida y tienen que crecer.
“Hoy, las autoridades tratan de que no se extienda, aduciendo que esto le cuesta dinero al municipio porque tiene que llevar servicios y mientras más lejos, más caros. Otra inexactitud, ya que son los mismos promotores de vivienda que introducen los servicios y luego los donan al municipio en algunos casos”.
“Hoy, en su mayoría, el régimen de condominio es la opción elegida para este crecimiento vertical u horizontal. Los servicios son pagados por los mismos propietarios con sus cuotas de mantenimiento y por los promotores. Hay zonas donde los PDU marcan determinado número de habitantes por metro cuadrado y son zonas ya establecidas con densidades y tamaños de vialidades. Permitir introducir edificios verticales en esas zonas contrapone esos argumentos, ya que la densidad se sobrepasa, las vialidades se recargan y tarde o temprano se saturarán las mismas”.
“Por otro lado, se debería estar planeando un crecimiento controlado por las autoridades. Zonas donde se establezcan usos de suelo mixtos que permitan que los servicios sean más fáciles de poder implementar. Planear vialidades de mayor tamaño, áreas de donación categorizadas y planeadas. Reglamentos claros que no prohíban, sino que incentiven la inversión, hará que el crecimiento de la ciudad sea más acorde a los requerimientos de la misma”, mencionó.
¿Compactación?
Expuso que los edificios verticales se promueven no por su apego a la compactación que se aduce, sino porque es más económico y rentable. Como ejemplo mencionó que sacar 140 departamentos en menos de 2 mil metros cuadrados es redituable para sus promotores pues construir ese número de casas horizontalmente requeriría más terreno y más inversión.
“Sin embargo, pensar en una sola forma de construir, también sería erróneo. Se pueden hacer ambas formas. Pero se tiene que planear en conjunto, autoridades y promotores. Para eso está el diseño y las personas que con sus conocimientos pueden planearlo. Hay que buscar lo mejor para nuestra ciudad, igualar calidad de servicios hará más homogénea la misma y mitigará la desigualdad de desarrollo. Todo esto se puede, con voluntad y en estricto apego a la legalidad”, señaló.
Clima
Finalmente, expuso que los factores climáticos de Mérida en este tipo de construcciones no son factores para desecharlas. Por el contrario, dijo, casi la mayoría viene climatizada y si no fuera así, la altura del edificio y el tener pisos arriba de uno ayuda a mitigar el calor.
“Todo tiene que ser controlado nada más de forma responsable, también ayudemos a no contaminar. Mayor requerimiento de enfriamiento, mayor consumo de energía. Afortunadamente Mérida tiene un clima idóneo para utilizar paneles solares, una tecnología que está creciendo junto con la ciudad”, concluyó.
(David Rico)
[gallery jnewsslider="true" ids="166801,166802,166803,166804"]