Dra. en Arq. Yolanda Fernández Martínez
Habitar y más
La dotación de agua potable como eje rector de la planeación urbana y oferta inmobiliaria
II
Se sugiere que tanto la densificación de la periferia como la redensificación de la ciudad interior, respondan más allá de únicamente considerar el doble del ancho de la vialidad para determinar la altura máxima de las edificaciones. De la mano habría que existir un diagnóstico y pronóstico de las capacidades y umbrales de la eficiencia de los servicios públicos e infraestructuras. En este caso, el factor del agua potable se convierte en prioritario para determinar la altura máxima de una edificación. Ya que hay que diferenciar entre el derecho a la propiedad y el derecho a edificar.
La planeación urbana y gestión del suelo en Yucatán requiere de una relación directa entre los alcances, retos y desafíos de Conagua y JAPAY, para que juntos trabajen en una prospectiva estratégica para visualizar el futuro de la entidad, así como para prevenir que el auge inmobiliario no ponga en riesgo el abastecimiento y la calidad del vital líquido.
Asimismo, cabe destacar que Mérida se enfrenta al desafío de la redensificación hacia la ciudad interior. Desde el año 2010, ya casi una década, la CONAVE, a través de la Sedesol, publicaron la Guía para la Redensificación Habitacional en la Ciudad Interior1, en la cual se establecen las pautas para optimizar el suelo urbanizado, los servicios e infraestructuras de las ciudades, previniendo que la expansión urbana no es factible en todas las ciudades del país, por cuestiones de su naturaleza geográfica, sobre todo porque el modelo de ciudad expansiva deja de ser competitivo en términos de eficiencia urbanística, por lo tanto, se convierte en una propuesta urbana excesivamente cara para los municipios.
De tal manera, que el mantenimiento de las infraestructuras, servicios y vialidades se hacen incosteables, y la situación se agrava cuando se piensa en la innovación y creación de nuevas alternativas para las necesidades de la población. En virtud de lo anterior, tenemos que la política nacional en materia de planeación urbana ha apostado, desde hace una década, a la redensificación, como desde hace más tiempo lo han hecho otras ciudades del mundo con mucho éxito, porque simplemente no tienen espacio para expandirse y han optado por reinventarse y renovarse hacia su interior.
Sin embargo, Mérida, al carecer de accidentes topográficos, le ha permitido que su expansión física vaya más allá del anillo periférico y con ello las problemáticas para cumplir con los requerimientos en servicios e infraestructuras. Por tanto, es prioritario repensar el modelo urbano para cumplir con las expectativas de la redensificación y con ello, contar con una ciudad compacta que optimice sus capacidades. Desde esta perspectiva, el tema hídrico se convierte en la pieza clave para determinar la conectividad urbana de la Mérida. Debido a que, si algunas zonas de la ciudad son óptimas para su redensificación, lo cual está directamente relacionado en primera instancia con el mercado inmobiliario, en el sentido de que algunas zonas se convierten en más rentables para aumentar la ocupación de los predios y con ello poder construir edificaciones de varios niveles.
Para esta posibilidad de crecimiento vertical en la ciudad, tenemos el Artículo 65 del Reglamento de Construcciones de Mérida, el cual precisa lo siguiente: “La altura máxima que podrá autorizarse para edificios, en aquellos sitios en que sean permitidos, de acuerdo al PROGRAMA, no podrá exceder del doble de la medida del ancho de la vialidad de su ubicación, incluyendo aceras. Entendiéndose para los predios que se localicen en esquina, que la medida base será la vialidad más ancha de las que limiten el predio”2.
Con lo cual, tenemos que la altura de las edificaciones en Mérida únicamente está limitada por el ancho de la vialidad, sin que haya de por medio otros condicionantes de mayor importancia y trascendencia para la eficiencia urbana. Cabe destacar que, anteriormente, la altura máxima permitida era del 1.5 veces el ancho de la vialidad y con la modificación de enero de 2018, pasó a ser del doble del ancho de la vialidad. Sin embargo, no hay fundamento técnico que justifique tal normativa. Es decir, ¿Por qué únicamente el ancho de la vialidad, incluyendo las aceras, puede ser suficiente para determinar la altura máxima de una edificación? ¿Qué pasa con la dotación de agua y demás servicios e infraestructuras?
En virtud de lo anterior, se sugiere que tanto la densificación de la periferia como la redensificación de la ciudad interior, respondan más allá de únicamente considerar el doble del ancho de la vialidad para determinar la altura máxima de las edificaciones. De la mano habría que existir un diagnóstico y pronóstico de las capacidades y umbrales de la eficiencia de los servicios públicos e infraestructuras. En este caso, el factor del agua potable se convierte en prioritario para determinar la altura máxima de una edificación. Ya que hay que diferenciar entre el derecho a la propiedad y el derecho a edificar.
1 CONAVI. (2012). Guía para la Redensificación Habitacional en la Ciudad Interior. 1–73. Retrieved from http://www.conorei.org.mx/pdf/taller/Guia_para_la_Redensificacion.pdf
2 Mérida, Yucatán, México, 5 de enero de 2018, Número 932 http://www.merida.gob.mx/municipio/portal/norma/contenido/pdfs/archivos2015-2018/reg_construcciones.pdf