El espacio público arbolado y la producción de vivienda en Mérida

Dra. en Arq. Yolanda Fernández Martínez

Pensando con la Ciudad

La normatividad urbana y el debate entre la propiedad pública y la propiedad privada

El tema de las áreas verdes arborizadas en la ciudad de Mérida, más que un debate ambiental de buena voluntad, es un debate que se centra entre la propiedad pública y la propiedad privada y, por tanto, así se debería de abordar la problemática de la dotación de vivienda y de áreas verdes públicas. Donde el Estado debería plantear una estrategia contundente sobre la planeación del territorio con sus respectivas áreas verdes públicas, independientemente de los intereses inmobiliarios y con base en eso autorizar y condicionar los nuevos usos del suelo. Además, está demostrado que cualquier desarrollo inmobiliario aumenta su plusvalía cuando ofrece plazas públicas verdes que se integran a los recorridos de la ciudad y a la vida urbana.

II

Ante el anuncio de la comuna de Mérida del pasado 12 de junio respecto a que “adecuará la normatividad en materia de construcción para que los desarrolladores de vivienda destinen más espacios para áreas verdes”1, la presente reflexión se centrará en la normatividad urbana. Para ello, es importante contextualizar el marco legal que vincula el tema de la vivienda con el de las áreas verdes y la arborización.

Los instrumentos normativos que regulan la cuestión urbana en Yucatán son la Ley de Desarrollos Inmobiliarios (2010) y su Reglamento (2012) que junto con la Ley sobre el Régimen de Propiedad en Condominio (2014), establecen las bases para que la autoridad municipal determine la viabilidad de algún desarrollo habitacional que implique el proceso de urbanización. Cuando el complejo de vivienda es público, el desarrollador debe donar el 10 % del total del área, de la cual el 7% se destina para equipamiento público y el 3 % para áreas verdes. Como consecuencia, este porcentaje de área pasa a formar parte del patrimonio municipal, y es, precisamente en esta área, además de aprovechar los espacios que quedan entre camellones, donde la autoridad podría disponer para implementar acciones de reforestación, como la “Cruzada Forestal 2019, que culminará el próximo día 30, cuyo objetivo es plantar 10 mil árboles en 22 puntos estratégicos en colonias, fraccionamientos y comisarías del oriente y poniente de Mérida”2. Asimismo, podemos incorporar a esta iniciativa la campaña “Adopta un árbol”3, la cual podría tener éxito en la propiedad privada de cada vivienda.

Sin embargo, cuando el desarrollo habitacional es cerrado o en propiedad de régimen de condominio, la normatividad exime a los desarrolladores a donar ese porcentaje de área verde para que se incorpore al patrimonio municipal. Por tanto, las cruzadas forestales que implemente el municipio anualmente se limitan a las áreas públicas, lo cual nos lleva a reconsiderar la importancia del espacio público en la ciudad y sobre todo en las áreas habitacionales.

Por parte de los instrumentos normativos que se refieren al tema de la arborización, tenemos los siguientes: el Reglamento para Protección y Conservación del Arbolado Urbano de Mérida (2016), y la Ley de Conservación y Desarrollo del Arbolado Urbano del Estado de Yucatán (2017). Estos documentos se abocan a establecer las estrategias para el mantenimiento y protección de los árboles en ambientes urbanos. Sin embargo, falta profundizar sobre la necesidad de áreas arboladas, más allá de las que actualmente existen, la cuales se concentran en parques públicos, camellones y principales avenidas. Por tanto, la cuestión no es únicamente decretar que se aumente el área verde para arborizar las zonas habitacionales de fraccionamientos públicos, porque de esta manera los habitantes de Mérida dependen del interés comercial de los desarrolladores inmobiliarios y no precisamente de una estrategia gubernamental por hacerse de áreas verdes públicas donde las concentraciones masivas de gente lo necesitan.

Tenemos también la tendencia de la densificación o redensificación en algunas zonas de la ciudad de Mérida, donde sólo había una residencia, y de repente se demuele para dar lugar a un complejo de uso mixto y múltiples pisos, con hasta dos niveles de subterráneo para el estacionamiento, descartando la posibilidad de tener área permeable para árboles. Y de igual manera ocurre en la periferia de Mérida. Si bien desde hace casi una década el gobierno federal impulsó a través de la CONAVI la “Guía de Redensificación Habitacional en la Ciudad Interior” (2010), con el espíritu de optimizar los vacíos urbanos o terrenos de engorda rodeados de infraestructura y servicios, para darles usos que complementen la vida urbana y faciliten los recorridos cortos, aún queda pendiente el tema de las áreas verdes arborizadas que contribuyen al beneficio ambiental de todos.

En virtud de lo anterior, el tema de las áreas verdes arborizadas en la ciudad de Mérida, más que un debate ambiental de buena voluntad, es un debate que se centra entre la propiedad pública y la propiedad privada y, por tanto, así se debería abordar la problemática de la dotación de vivienda y de áreas verdes públicas, donde el Estado debería plantear una estrategia contundente sobre la planeación del territorio con sus respectivas áreas verdes públicas, independientemente de los intereses inmobiliarios, y con base en eso autorizar y condicionar los nuevos usos del suelo. Además, está demostrado que cualquier desarrollo inmobiliario aumenta su plusvalía cuando ofrece plazas públicas verdes que se integran a los recorridos de la ciudad y a la vida urbana.