El crecimiento desigual de Mérida es evidente y se refleja también en la oferta de vivienda: en el Norte se sitúa entre 150 y 200, pero en Sur el promedio es de 100 a 150, resultado de las deficiencias en la implementación de la planificación y de los programas de desarrollo urbano de la capital.
Según el Instituto Nacional de Estadística y Geografía (Inegi), la mancha urbana de Mérida ha experimentado una expansión hacia el Norte. En 1990, abarcaba un área de 120 kilómetros cuadrados (km2), mientras que en 2020 se estimaba en más de 300 km2. Esto representó un crecimiento del 150 por ciento en ese lapso.
Y lo peor está por venir: para 2030 se estima que Mérida superará el millón 300 mil habitantes. Este crecimiento demográfico ejercerá sin duda una presión en el crecimiento horizontal y vertical de la ciudad y su zona conurbada, y exigirá mayores servicios que quizá el municipio no pueda proporcionar.
Por lo tanto, los datos indican una mayor dinámica inmobiliaria en la periferia Norte de Mérida, con el doble de desarrollos, viviendas y ritmo de ventas en comparación con las zonas al sur de la capital yucateca. Fuera del anillo periférico, en las inmediaciones de Temozón y Altabrisa, hay por lo menos 30 desarrollos habitacionales entre fraccionamientos, condominios y departamentos, que representan unas 5 mil viviendas aproximadamente.
En tanto, en el Sur, que incluye La Guadalupana, fuera del anillo periférico y San José Tecoh Sur, al interior, hay aproximadamente 10 desarrollos habitacionales, con unas mil 500 viviendas. La desproporción es evidente: por ejemplo, en la Emiliano Zapata Sur I, II y II, hay cinco fraccionamientos pequeños, con un total de 700 viviendas.
La promoción de vendedores o brokers y la publicidad muestra que los proyectos del Norte ofrecen más viviendas que los del Sur. Sin embargo, estas viviendas son más caras, ya que cuentan con servicios de alto nivel y están ubicadas en polos de desarrollo.
Asimismo, la densidad de población en la zona de La Isla es de 30 habitantes por hectárea, lo cual es significativamente mayor que los 15 habitantes en el Sur de la ciudad. El ritmo de ventas promedio anual es de 300 casas en la zona Norte, en comparación con 100 en La Guadalupana y 50 en Emiliano Zapata Sur.
La expansión de 150 por ciento de la mancha urbana hacia el Norte es resultado del “boom” inmobiliario y la venta de ejidos y reserva en posesión de los desarrolladores. Sin embargo, este crecimiento no ha sido proporcional al aumento de la población, que es de 1.8 por ciento anual en la última década. Esto genera una demanda de vivienda, servicios y drenaje.
Los datos del Inegi muestran que la población de Mérida ha experimentado un crecimiento a una tasa promedio anual de 2.5 por ciento en los últimos 30 años, aunque en la última década apenas fue del 1.8 por ciento. Esto implica un incremento en 1990 de 550 mil habitantes, en 2000 a 730 mil, en el Censo del 2010 alcanzó los 900 mil, en 2015, y en 2020 llegó al millón y 100 mil habitantes.
De acuerdo al Censo 2020, la densidad promedio de viviendas por hectárea en el Norte de Mérida es de 40 por hectárea, mientras que en el sur es de solo 20 viviendas por hectárea.
El número de departamentos por hectárea también es mayor en el norte, con un promedio de 120 departamentos por hectáreas, contra los 60 departamentos por hectárea del Sur.
En cuanto a hoteles, el norte concentra el 65 por ciento de la oferta de la ciudad, con alrededor de 25 habitaciones por hectárea, contra 10 habitaciones por hectárea en el Sur.
Esto se debe principalmente a que en el Norte hay más disponibilidad de terrenos planos aptos para la construcción vertical, mientras que en el sur predomina el suelo irregular. También influye que la plusvalía del terreno es mayor en el norte, atrayendo más inversión inmobiliaria.
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LV